Tháng 8/2007, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn đã nổ ra ở Mỹ mà không có bất kỳ dấu hiệu cảnh báo nào. Khủng hoảng đã lan đến các trung tâm tài chính lớn khác như: London, Tokyo, Paris, Frankfurt. Lần đầu tiên nhiều ngân hàng lớn rơi vào khủng hoảng cho vay thế chấp kiểu này.
1. Mô hình kinh doanh “Tạo ra và nắm giữ” (The originate-and-hold business model)
Theo truyền thống, ngân hàng ghi nhớ các khoản vay trong sổ sách để thu lãi hàng tháng và vốn gốc khi đến hạn thanh toán. Trong trường hợp khách hàng gặp khó khăn về tài chính, họ có thể đến ngân hàng gia hạn nhằm tránh sự vỡ nợ hoặc tịch thu tài sản. Sự đồng thuận này mang lại lợi ích cho cả hai bên. Người đi vay tránh được việc mất nhà. Ngân hàng cũng không muốn trở thành chủ nhà trong bất kỳ tình huống nào vì đây không phải là hình thức kinh doanh của họ. Hầu hết các ngân hàng bán một phần xác định danh mục cho vay của họ cho Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (Fannie Mae) hoặc Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ (Ginnie Mae). Đây là hai cơ quan được bảo trợ bởi chính phủ Mỹ (GSE) và có nhiệm vụ làm tăng tính thanh khoản của thị trường cho vay thế chấp. Bằng cách bán lại này, các ngân hàng có thể có thêm vốn để cho vay nhiều hơn và do đó đáp ứng được mục đích của chính phủ khuyến khích người dân sở hữu nhà.
Mô hình “Tạo ra và phân phối” (The originate-and distribute model)
Vào những năm 1990, một công cụ tài chính chủ yếu mới đã xuất hiện. Đó là Cổ phiếu được đảm bảo bởi các khoản cho vay thế chấp (The Mortgage Backed Securities, MBS). Một nhóm ngân hàng đầu tư đã tạo ra công cụ tài chính này theo đề nghị của FNMA.
Cơ chế tạo ra công cụ tài chính này như sau: Một số lượng lớn các khoản vay thế chấp được kết hợp lại và chuyển giao cho một công ty tài chính quản lý. Các ngân hàng sử dụng các khoản vay thế chấp để bảo đảm cho việc phát hành MBS. Mỗi cổ phiếu MBS có giá trị phát hành bằng tổng số tiền mặt được tạo ra bởi các khoản vay thế chấp hay còn gọi là tổng quỹ chia cho số cổ phiếu MBS được phát hành. Hầu hết các khoản vay thế chấp như vậy được xếp vào loại có chất lượng tốt. Và các chứng khoán này được bán cho các nhà đầu tư toàn cầu.
Trái phiếu được đảm bảo bằng nợ thế chấp (The Collateral Mortgage Obligations, CMO)
Các MBS đã gây ra bùng nổ trên thị trường nhà ở khi các khoản nợ có tính thanh khoản thấp trong bảng cân đối kế toán ngân hàng được chứng khoán hóa để giao dịch trên thị trường vốn. Không thể đánh giá thấp tầm quan trọng lịch sử của phát minh này. Một công cụ tài chính khác tương tự như trái phiếu “cấp thấp” (junk bonds – Loại trái phiếu có độ rủi ro cao và tỷ suất lợi tức cao) của Michael Milken vào những năm 1980 cũng đã xuất hiện.
Khi số lượng các khoản vay thế chấp được kết hợp lại (packaged) tăng theo hàm số mũ, thì nhiều trong số các khoản cho vay đó là cho vay dưới chuẩn. Do vậy, tổng quỹ cho vay bao gồm các cấu phần có chất lượng không đồng đều. Có những phần an toàn tuyệt đối, vài phần chất lượng trung bình, còn lại thì đầy rủi ro.
Trong khi đó, các nhà đầu tư trên thị trường lại có xu hướng chấp nhận mức độ rủi ro không giống nhau. Các quỹ tương hỗ (mutual funds), quỹ lương (pension funds) chỉ được phép mua những tài sản có chất lượng cao. Các nhà đầu tư khác, trong đó chủ yếu là các quỹ đầu cơ (hedge funds) lại được phép linh hoạt tài chính nhiều hơn. Do vậy, một quỹ các khoản cho vay thế chấp được cấu trúc thành các trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản nợ có thế chấp CMO với 03 gói khác nhau:
– Gói siêu hạng (The super tranche): Loại này được xếp vào loại AAA và có vị trí cao nhất trong thứ tự ưu tiên để nhận tiền mặt từ các khoản thanh toán thế chấp.
– Gói Cấp trung (The mezzanine tranche): Gói này có điểm tín dụng thấp hơn, nằm ở vị trí tiếp theo để nhận các khoản thanh toán.
– Gói Sở hữu (The equity tranche): Đây là gói có rủi ro cao nhất và xếp vị trí cuối cùng trong chuỗi thanh toán, sau hai gói trên.
Do có mức rủi ro khác nhau nên mỗi gói có mức tỷ suất lợi tức khác nhau. Gói Sở hữu có rủi ro cao nhất nên tỷ suất lợi tức là lớn nhất và ngược lại, gói Siêu hạng có mức rủi ro thấp nhất, nên có tỷ suất lợi tức là thấp nhất.
2. Trái phiếu được đảm bảo bằng nợ có bảo đảm (The Collateralized Debt Obligations, CDO)
CMO thỏa mãn được nhu cầu đầu tư của các nhóm nhà đầu tư với những khả năng chịu đựng rủi ro khác nhau. Trong cùng thời gian này, “khoa học tài chính” (financial engineering) lại ngày càng trở nên phức tạp và tinh vi hơn. Cùng với các khoản nợ thế chấp, nhóm tài sản bảo đảm còn bao gồm thêm một số lượng lớn những khoản vay công ty, vay mua ô tô, thẻ tín dụng, thậm chí là cả các khoản nợ LBO. “Con quái vật giống người” (hybrid monster) này được gọi là trái phiếu được đảm bảo bằng nợ có bảo đảm CDO. Cấu trúc của nó hết sức phức tạp. Các khoản bảo đảm không đồng nhất. Các gói được chia nhỏ theo nhiều tiêu chuẩn thanh toán. Mỗi gói có những đặc điểm và rủi ro khác nhau.
Cấu trúc của các công cụ tài chính mới này phức tạp đến mức mà chúng được tạo ra không phải bởi các chuyên gia ngân hàng mà bởi những nhóm các tiến sỹ toán học, thống kê học và khoa học tài chính. Quá trình cấu trúc này được thực hiện trên máy tính chủ trong các kỳ nghỉ cuối tuần.
Hy vọng với những kiến thức trên, các bạn đã có những kiến thức cần thiết về một số hình thức cho vay thế chấp, cũng như rút ra được những bài học cho bản thân và có thể tận dụng được những thời cơ để phát triển tài sản của mình. libra24h.com chúc các bạn thành công!
Nguồn: Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế và Kinh doanh 25
Trịnh Hằng Nga
